Das gastliche Northeim

Ein neues Hotel soll als 4-stöckiges Gebäude mit 60 Zimmern direkt an den ‚Seeterrrasen‘ am Northeimer Freizeitsee gebaut werden – so der Plan des Betreibers der Seeterrassen. Dieser Plan wurde dem Ausschuss für Planen, Bauen, Umwelt vorgestellt und erntete dort 100% Zustimmung…

Hatte ich das jetzt wirklich gelesen? Oder war es eine Littera morgana? War da nicht noch die Erinnerung an das Gezerre bei der Bebauungsplanänderung für das Clubhaus des Drachenbootclubs?

 Oder war heute schon wieder 1. April? Bzw.: Gibt es einen alternativen Bau-Ausschuss?

Laut Flächennutzungsplan ist das Gelände der ‚Wassergebundenen Erholung‘ vorbehalten, unterliegt einem grundsätzlichen Bauverbot, da es in einem Überschwemmungsgebiet liegt und widerspricht auch bei einer Ausnahmegenehmigung allen Festlegungen, die in den Bebauungsplänen so diskutiert wurden. Man lese dazu einfach mal die Protokolle des Bau-Ausschusses vom Januar und Februar 2018 bei der Bebauungsplanänderung für das Bootshaus des Drachenbootclubs – inclusive Einforderung von Eingeschossigkeit und Dachneigung von max. 30°…. alles nur: „Was kümmert mich mein Geschwätz von gestern“?

Für mich wieder ein Fall, wo der Kritiker/Kabarettist/Humorist arbeitslos werden kann. Der O-Ton ist nur schwer zu toppen, deshalb hier das Protokoll der Ausschuss-Sitzung vom Januar 2018, TOP 5:

Auszug Protokoll des Ausschusses für Planen, Bauen, Umwelt vom Januar 2018

…5.Zustimmung zum Entwurf der 3. Änderung des Bebauungsplanes NOM Nr. 90 „Northeimer Seenplatte –Großer See und Strandsee“ und Beschluss über die öffentliche Auslegung des Entwurfs gemäß § 3 (2) BauGB sowie Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (2) BauGB und der Nachbargemeinden nach § 2 (2) BauGB (Baugesetzbuch)Vorlage Nr. 00231,2/2016-2021

Herr Wilke berichtet von der im September 2016 entstanden Idee, ein neues Bootshaus vom Northeimer Freizeitsee entstehen zu lassen. Die Flächen vom derzeit gemieteten städtischen Bootshaus seien für die Anforderungen des Drachenboot-Vereines zu klein geworden. Anhand einer Präsentation (siehe Anlage zum Protokoll) stellt Herr Wilke den Drachenboot-Verein, die Planungsbeteiligten, die Ziele, die räumliche Situation im Bootshaus, das geplante Bootshaus, den aktuellen Planungsstand und die Meilensteine vor.

Der Verein wurde 2014 mit 17 Mitgliedern gegründet. Mittlerweile sei diese Zahl auf derzeit 84 angestiegen. Gemeinsam mit dem DLRG wurde seit 2014 das städtische Bootshaus gemietet. Im Jahr 2015 wurde der Unterpachtvertrag für den Freizeitsee unterschrieben.

Herr Wilke stellt anhand der Folie 4 der Präsentation die Planungsbeteiligten in diesem Verfahren vor. Die Ziele des Neubaus seien u. a.: mehr Platz für den Drachenbootverein, Entspannung der räumlichen Situation im städtischen Bootshaus, eine Begegnungsstätte für Wassersport schaffen und die Weiterentwicklung des Northeimer Freizeitsees.

Hinsichtlich der räumlichen Situation berichtet Herr Wilke von den Problemen in den Umkleidekabinen und Duschen jeweils bei den Damen und Herren. Weiter erklärt er, das neue Bootshaus solle über 252 Quadratmeter verfügen. Das Erdgeschossverfüge in der Planung über Umkleiden, Duschen, WCs, eine Lounge und eine Bootshalle. Das Obergeschoss wiederum über einen Multifunktionsraum und eine Terrasse. Das Gebäude solle bis an das Seeufer gebaut werden. Der Eigentümer des betroffenen Grundstückes sei die Stadt Northeim. Da ein Kauf nicht möglich sei, habe man sich für eine langfristige Erbpacht mit Erbbaurecht durch die Stadt Northeim entschieden. Die Erbpacht stehe in Abhängigkeit mit der Entscheidung zur Änderung des B-Planes, erklärt Herr Wilke. Derzeit würden der Bauvorentwurf erstellt und die Baukosten ermittelt werden. Außerdem suche der Verein nach Sponsoren und es würden weitere Fördermöglichkeiten abgefragt werden. Bis April 2018 solle ein Finanzierungsplan aufgestellt werden. Der Antrag für die Baugenehmigung, Sponsorenverträge, Förderanträge, Darlehensanträge usw. würden im Weiteren folgen. Die Beauftragung der Baufirmen sei für Februar 2019 geplant, erklärt Herr Wilke.

Herr Giesemann gibt zu bedenken, es sei seiner Zeit beabsichtigt gewesen, durchgehend am Seeufer entlanggehen zu können. Er fragt, ob das betroffene Grundstück dann ein eigenes werden würde.

Herr Wilke antwortet, das Grundstück gehöre weiterhin der Stadt Northeim.

Herr Giesemann fragt, ob es eine Vermessung des Grundstücks geben werde.

Herr Pehle antwortet, dies sei erfolgt.

Herr Giesemannfragt, ob das Grundstück ein eigenes Flurstück werde.

Herr Pehleantwortet, dies werde über den Pachtvertrag geregelt werden.

Herr Dodenhöftergänzt, der angesprochene Pachtvertrag müsse noch ausgestaltet werden.

Herr Bredemeiererklärt, der betroffene Bebauungsplan begründe seiner Meinung nach nicht die Verpflichtung, bis ans Wasser bauen zu müssen. Dies könne je nach Bedarf erfolgen. Wichtig sei es, dass sich die Interessen der Stadt Northeim im Pachtvertrag widerspiegeln.

Herr Ilsemann widerspricht der Aussage von Herrn Bredemeier. Jeder Besucher solle nach dem Bebauungsplan aus dem Jahr 1981 einen ungehinderten Zugang zum See haben, so sei der Grundgedanke. Hinderlich dabei seien private Grundstücke und andere am See angesiedelte Nutzungen. Es sei grundsätzlich zu prüfen, ob die Politik den Willen habe, erstmalig den betroffenen Bebauungsplan aufzuheben bzw. zu ändern. Er habe erhebliche Bedenken und verweist auf die Begründung des B-Planes. Herr Ilsemann fragt, ob die überbaubare Fläche tatsächlich bis zum Wasser gehe.

Herr Wilke bejaht dies und führt aus, auf dieser Fläche könne theoretisch gebaut werden. Dies sei allerdings nicht geplant.

Herr Pehle fragt, was damit gemeint sei, dass der See fußläufig umrundet werden könne. Der bereits vorhandene Geh-und Radweg werde durch diese Planung nicht berührt. Herr Ilsemannerklärt, Sinn und Zweck des B-Planes sei es, direkt am Wasser entlanggehen zu können (Rundweg am Wasser). Er bittet Herrn Pehle zu erklären, inwieweit die derzeit geltenden Festsetzungen von den neuen abweichen.

Herr Dodenhöft merkt an, in dem betroffenen Bereich habe man keinen direkten Rundweg am Wasser.

Herr Ilsemannerwidert, der Grund dafür sei, man habe dort keine überbaubare Fläche.

Frau Nölting fragt, inwieweit die Barrierefreiheit innerhalb des geplanten Bootshauses gegeben sei.

Herr Wilke erklärt, alle wichtigen Räume (Duschen, Umkleidekabinen, etc.) würden im Erdgeschoss angesiedelt werden.

Herr Giesemann schließt sich den Ausführungen hinsichtlich des Rundweges um den See von Herrn Ilsemann an. Er fragt bezüglich der Planung nach, ob es die Möglichkeit gebe, das Gebäude, welches längs gelegen wäre, weiter vom Seeufer weg zu errichten.

Herr Wilke bejaht dies. Beim städtischen Bootshaus sei es vorgeschrieben, vom Haus bis zur Seeuferkante 3 Meter Abstand zu lassen.

Frau Strotmeier erklärt, die 3. Änderung des Bebauungsplanes NOM Nr. 90 „Northeimer Seenplatte –Großer See und Strandsee“sei notwendig, um das von Herrn Wilke vorgestellte Bauvorhaben planungsrechtlich zu ermöglichen. Anhand einer Präsentation (siehe Anlage zum Protokoll) veranschaulicht sie die Lage des Änderungsbereiches. Die 1. Änderung des B-Planes Nr. 90 ist seit 1991 rechtsverbindlich. Die derzeitigen Festsetzungen im Plangebiet sehen eine Grünfläche („Hainartige Pflanzung, Baumgruppen und Sträucher“), einen Fuß-und Radweg im Norden und eine Wiese (Grasland im Süden) vor, erklärt Frau Strotmeier.

Herr Ilsemannfragt nach der Festsetzung im angrenzenden Sondergebiet.

Frau Strotmeier antwortet, in dem angesprochenen Sondergebiet seien Bootshäuser zulässig.

Herr Ilsemann fragt, was dort für eine GFZ zugelassen sei.

Frau Strotmeier antwortet, es sei keine zugelassen. Lediglich eine GRZ von 0,4 sei vorgeschrieben. Anhand der Folie 3 der Präsentation stellt sie die Festsetzungen der 3. Änderung des B-Planes Nr. 90 vor.

Herr Ilsemannfragt, inwieweit die derzeitigen Festsetzungen im Sondergebiet von den neuen abweichen.

Frau Strotmeier antwortet, die Geschossigkeit im Sondergebiet (westlicher Teil) sei auf eins festgesetzt. Außerdem sehe die Festsetzung eine offene Bauweise und die GRZ vor. Weitere Festsetzungen seien nicht vorhanden. Weiter erklärt Frau Strotmeier, das geplante Sondergebiet liege im Überschwemmungsgebiet der Leine. Aufgrund dessen bestehe dort grundsätzlich ein Bauverbot. Daher müsse eine wasserrechtliche Genehmigung eingeholt werden. Voraussetzung dafür sei eine bereits durchgeführte hydraulische Untersuchung. Das Gutachten komme zu dem Ergebnis, dass keine Beeinträchtigungen vorliegen. Das geplante Bauvorhaben müsse allerdings dem dort möglichen Hochwasserangepasst werden.

Herr Kahler fragt, wo sich die geplante Ausgleichsfläche befinden werde.

Frau Strotmeier antwortet, dies sei noch nicht festgelegt.

Herr Ilsemann fragt nach den städtebaulichen Gründen, die die erheblichen Abweichungen (z. B. GRZ von 0,6, 8 Meter Gebäudehöhe, 2 Geschosse) der Festsetzungen des derzeit gültigen B-Planes in dem geplanten Bereich rechtfertigen.

Herr Bredemeier antwortet, die benachbarten Gebäude seien von der Grundfläche kleiner, als das geplante Bootshaus.

Herr Ilsemann fragt, warum das betroffene Grundstück höher ausgenutzt werden solle. Städtebaulich sei eine GRZ von 0,4 gewollt. Eine enge Bebauung pro Grundstück sei nach dem dort gültigen B-Plan in einem Erholungsgebiet nicht erwünscht. Die GRZ von 0,6 sei für Gewerbegebiete üblich.

Herr Bredemeier erklärt, das Ziel sei es, das geplante Vorhaben umzusetzen. Herr Ilsemannfragt, warum das Vorhaben nicht mit einer GRZ von 0,4 umgesetzt werden könne, das Gebäude zwei Geschosse haben solle und welche Gründe für die Festsetzung von Flachdächern sprechen. Die von ihm angesprochenen Punkte würden nicht zu der dort vorhandenen Bebauung passen.

Herr Bredemeier erwidert, in dem Gebiet sei eine „großzügige und sehr aufgelockerte Bebauung insgesamt“ vorhanden. Seiner Meinung nach sei es „unschädlich“, wenn die Gebäude aufgrund der großen Grundstücksgrößen voneinander abweichen.

Herr Ilsemannbetont, der angesprochene Bedarf des Drachenboot-Vereines sei nachvollziehbar. Jedoch spricht er sich dafür aus, die derzeit gültigen Festsetzungen und die städtebaulichen Ziele (insbesondere im Erholungsgebiet) beizubehalten.

Herr Pehle erklärt, die GRZ von 0,6 solle festgesetzt, jedoch die Überschreitungsmöglichkeit ausgeschlossen werden. Der alte B-Plan sei aller Wahrscheinlichkeit nach der Baunutzungsverordnung(BauNVO)von vor 1991 erstellt worden. Dies bedeute, in der alten BauNVO galt noch keine Regelung bzgl. der Überschreitungsmöglichkeiten. Die GRZ von 0,4 habe sich daher auf die Hauptnutzungen in dem Gebiet bezogen. Jegliche Überschreitungen mit Nebenanlagen, Zufahrten, Stellplätzen, usw. seien damals bei der GRZ nicht mit zu beurteilen gewesen. Nach der alten BauNVO wäre in diesem Gebiet mit einer GRZ von 0,4 auch eine Überschreitung bis zu 0,8 mit Nebenanlagen möglich gewesen. Die alte BauNVO sei für das alte Sondergebiet auch weiterhin gültig. In Absprache mit dem Vorhabenträger sei die GRZ auf 0,6 festgesetzt worden, da man Entwicklungsmöglichkeiten auf dem Grundstück offen halten wolle, erläutert Herr Pehle. Nach der derzeitigen Planungssituationsei seiner Einschätzung nach jedoch eine GRZ von 0,4 ausreichend. Sollte diese GRZ festgesetzt werden, bliebe jedoch die Frage nach der Einführung der Überschreitungsmöglichkeit zu klären. Aus städtebaulicher Sicht spreche nichts dagegen, die GRZ auf 0,4 festzusetzen. Weiter erläutert Herr Pehle, das geplante zweite Obergeschoss solle als Staffelgeschoss errichtet werden. Dies bedeute, das zweite Obergeschoss sei aller Wahrscheinlichkeit kein Vollgeschoss. Bei einer Festsetzung mit lediglich einem Geschoss, sei diese Variante jedoch ebenso umsetzbar. Außerdem spricht Herr Pehle die örtlichen Bauvorschriften an. Es sei fraglich, ob das geplante Flachdach in dem Gebiet eine Störung darstelle. Der Rat müsse dies aus städtebaulicher und gestalterischer Sicht entscheiden.

Herr Ilsemann betont, man dürfe die städtebaulichen Ziele nicht außer Acht lassen. Seinerzeit habe man sich dafür ausgesprochen, in dem betroffenen Gebiet eine einheitliche Dachlandschaft (geneigte Dächer)und Gebäude mit lediglich einem Geschoss zu haben. Eine andere Festsetzung müsse seiner Meinung nach ausreichend begründet werden. Anmerkung der Verwaltung: Es gibt weder im Ursprungsplan des Bebauungsplanes NOM Nr. 90 noch in der 1. Änderung zum Bebauungsplan NOM Nr. 90 eine festsetzende örtliche Bauvorschrift zur Dachgestaltung. Aus der 1. Änderung des Bebauungsplanes NOM Nr. 90 ist unter der textlichen Festsetzung Nr. 2 geregelt, dass entlang der Uferlinie z. B. Einzäunungen nicht zulässig sind. Zur Eigentums-und Verkehrssicherung haben sowohl der Segelverein, wie auch der Restaurantbetreiber teilweise Zäune bis zur Uferlinie hergestellt. Diese Festsetzung ist im Entwurf der 3. Änderung nicht mehr enthalten. Es gibt nur im Bereich des Restaurants eine Nutzung der Uferlinie durch die Öffentlichkeit (Besucher, Kunden).

Herr Kahler gibt zu bedenken, man müsse sich über die Folgen der heutigen Entscheidung im Klaren sein. Dazu gehören insbesondere die Auswirkungen auf die Umgebung am Northeimer Freizeitsee.

Herr Ilsemann bittet zu prüfen, ob das geplante Vorhaben auch mit den Festsetzungen des alten B-Planes umgesetzt werden könne.

Herr Harer fragt, ob eine GRZ von 0,4 festgesetzt werden könne oder dafür zusätzlich die Überschreitungsmöglichkeit gegeben sein müsse.

Herr Ilsemann ist derAnsicht, das geplante Vorhaben sei mit einer GRZ von 0,4 umzusetzen. Das Grundstück sei dafür groß genug. Herr Pehleerklärt, die GRZ von 0,6 sollte festgesetzt werden, da man das Sondergebiet bzgl. der zulässigen Nutzungen selbst regeln könne (Zulässigkeit). Alle Nutzungen (Haupt-und Nebennutzungen) würden damit definiert werden. Im Rahmen der Baugenehmigung sei es allerdings schwierig zu differenzieren, was Haupt-und Nebennutzungenseien. Bei einer GRZ von 0,6 würden alle Nutzungen „gleichbehandelt“ werden. Bei einer Festsetzung von 0,4 müssten die Nebenanlagen genau definiert werden.

Hinsichtlich dieser Festsetzung spricht sich Herr Pehle für eine Überschreitungsmöglichkeit für Nebenanlagen aus.

Herr Bredemeier fragt, ob es überhaupt möglich sei, in diesem Bereich einen Fuß-und Radweg direkt am Ufer entlanglaufen zu lassen.

Herr Ilsemann erklärt, in der Begründung des alten B-Planes stehe ausdrücklich, der Tourismus sei in diesem Bereich des Northeimer Kiessees „städtebaulich nicht gewünscht“. Dies bedeute, unmittelbar an eine Bade-Zone solle kein Rundweg angrenzen. Man sollte sich hinsichtlich neuer Bebauung seiner Meinung nach den örtlichen Begebenheiten (alter B-Plan) anpassen. Weiter erklärt er, die Flächen für einen möglichen Fuß-und Radweg seien in dem betroffenen Bereich vorhanden bzw. im B-Plan ausgewiesen.

Herr Pehle erklärt, der Gewässerrandstreifen sei inzwischen in der Realität an einer anderen Stelle vorhanden als im B-Plan seinerzeit festgesetzt. Die von Herrn Ilsemann beschriebene „schützenswerte Zone“ sei in der Wirklichkeit wahrscheinlich nicht mehr so vorhanden, wie der alte B-Plan dies vorgesehen habe. Er empfiehlt, sich die Situation vor Ort anzuschauen.

Herr Kahler verkündet, die Ortsbesichtigung werde am 13.02.2018 um 16:00 Uhr am Northeimer Kiessee stattfinden. Im Anschluss finde die Sitzung des Ausschusses für Planen, Bauen und Umwelt im Rathaus, Sitzungssaal 307 um 17:00 Uhr statt…..“

(Ende des Protokoll-Auszugs)

Bliebe nur eine Anmerkung: Hätte man nicht erwarten können, dass die Ausschuss-Mitglieder diesen Ort in Augenschein nehmen, bevor sie über den blauen Dunst schwadronieren…

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