Ein neues Hotel soll als 4-stöckiges Gebäude mit 60 Zimmern direkt an den ‚Seeterrrasen‘ am Northeimer Freizeitsee gebaut werden – so der Plan des Betreibers der Seeterrassen. Dieser Plan wurde dem Ausschuss für Planen, Bauen, Umwelt vorgestellt und erntete dort 100% Zustimmung…
Hatte ich das jetzt wirklich gelesen? Oder war es eine Littera morgana? War da nicht noch die Erinnerung an das Gezerre bei der Bebauungsplanänderung für das Clubhaus des Drachenbootclubs?
Oder war heute schon wieder 1. April? Bzw.: Gibt es einen alternativen Bau-Ausschuss?
Laut Flächennutzungsplan ist das Gelände der ‚Wassergebundenen Erholung‘ vorbehalten, unterliegt einem grundsätzlichen Bauverbot, da es in einem Überschwemmungsgebiet liegt und widerspricht auch bei einer Ausnahmegenehmigung allen Festlegungen, die in den Bebauungsplänen so diskutiert wurden. Man lese dazu einfach mal die Protokolle des Bau-Ausschusses vom Januar und Februar 2018 bei der Bebauungsplanänderung für das Bootshaus des Drachenbootclubs – inclusive Einforderung von Eingeschossigkeit und Dachneigung von max. 30°…. alles nur: „Was kümmert mich mein Geschwätz von gestern“?
Für mich wieder ein Fall, wo der Kritiker/Kabarettist/Humorist arbeitslos werden kann. Der O-Ton ist nur schwer zu toppen, deshalb hier das Protokoll der Ausschuss-Sitzung vom Januar 2018, TOP 5:
Auszug Protokoll des
Ausschusses für Planen, Bauen, Umwelt vom Januar 2018
…5.Zustimmung zum Entwurf der 3.
Änderung des Bebauungsplanes NOM Nr. 90 „Northeimer Seenplatte –Großer See und
Strandsee“ und Beschluss über die öffentliche Auslegung des Entwurfs gemäß § 3
(2) BauGB sowie Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gemäß
§ 4 (2) BauGB und der Nachbargemeinden nach § 2 (2) BauGB (Baugesetzbuch)Vorlage Nr. 00231,2/2016-2021
Herr Wilke berichtet
von der im September 2016 entstanden Idee, ein neues Bootshaus vom Northeimer Freizeitsee
entstehen zu lassen. Die Flächen vom derzeit gemieteten städtischen Bootshaus
seien für die Anforderungen des Drachenboot-Vereines zu klein geworden. Anhand
einer Präsentation (siehe Anlage zum Protokoll) stellt Herr Wilke den
Drachenboot-Verein, die Planungsbeteiligten, die Ziele, die räumliche Situation
im Bootshaus, das geplante Bootshaus, den aktuellen Planungsstand und die
Meilensteine vor.
Der Verein
wurde 2014 mit 17 Mitgliedern gegründet. Mittlerweile sei diese Zahl auf
derzeit 84 angestiegen. Gemeinsam mit dem DLRG wurde seit 2014 das städtische
Bootshaus gemietet. Im Jahr 2015 wurde der Unterpachtvertrag für den
Freizeitsee unterschrieben.
Herr Wilke stellt
anhand der Folie 4 der Präsentation die Planungsbeteiligten in diesem Verfahren
vor. Die Ziele des Neubaus seien u. a.: mehr Platz für den Drachenbootverein,
Entspannung der räumlichen Situation im städtischen Bootshaus, eine
Begegnungsstätte für Wassersport schaffen und die Weiterentwicklung des
Northeimer Freizeitsees.
Hinsichtlich
der räumlichen Situation berichtet Herr Wilke von den Problemen in den
Umkleidekabinen und Duschen jeweils bei den Damen und Herren. Weiter erklärt
er, das neue Bootshaus solle über 252 Quadratmeter verfügen. Das
Erdgeschossverfüge in der Planung über Umkleiden, Duschen, WCs, eine Lounge und
eine Bootshalle. Das Obergeschoss wiederum über einen Multifunktionsraum und
eine Terrasse. Das Gebäude solle bis an das Seeufer gebaut werden. Der
Eigentümer des betroffenen Grundstückes sei die Stadt Northeim. Da ein Kauf
nicht möglich sei, habe man sich für eine langfristige Erbpacht mit Erbbaurecht
durch die Stadt Northeim entschieden. Die Erbpacht stehe in Abhängigkeit mit
der Entscheidung zur Änderung des B-Planes, erklärt Herr Wilke. Derzeit würden der
Bauvorentwurf erstellt und die Baukosten ermittelt werden. Außerdem suche der
Verein nach Sponsoren und es würden weitere Fördermöglichkeiten abgefragt
werden. Bis April 2018 solle ein Finanzierungsplan aufgestellt werden. Der
Antrag für die Baugenehmigung, Sponsorenverträge, Förderanträge,
Darlehensanträge usw. würden im Weiteren folgen. Die Beauftragung der Baufirmen
sei für Februar 2019 geplant, erklärt Herr Wilke.
Herr
Giesemann gibt zu bedenken, es sei seiner Zeit beabsichtigt gewesen,
durchgehend am Seeufer entlanggehen zu können. Er fragt, ob das betroffene
Grundstück dann ein eigenes werden würde.
Herr Wilke antwortet,
das Grundstück gehöre weiterhin der Stadt Northeim.
Herr
Giesemann fragt, ob es eine Vermessung des Grundstücks geben werde.
Herr Pehle antwortet,
dies sei erfolgt.
Herr
Giesemannfragt, ob das Grundstück ein eigenes Flurstück werde.
Herr
Pehleantwortet, dies werde über den Pachtvertrag geregelt werden.
Herr
Dodenhöftergänzt, der angesprochene Pachtvertrag müsse noch ausgestaltet
werden.
Herr
Bredemeiererklärt, der betroffene Bebauungsplan begründe seiner Meinung nach
nicht die Verpflichtung, bis ans Wasser bauen zu müssen. Dies könne je nach
Bedarf erfolgen. Wichtig sei es, dass sich die Interessen der Stadt Northeim im
Pachtvertrag widerspiegeln.
Herr
Ilsemann widerspricht der Aussage von Herrn Bredemeier. Jeder Besucher solle
nach dem Bebauungsplan aus dem Jahr 1981 einen ungehinderten Zugang zum See
haben, so sei der Grundgedanke. Hinderlich dabei seien private Grundstücke und
andere am See angesiedelte Nutzungen. Es sei grundsätzlich zu prüfen, ob die
Politik den Willen habe, erstmalig den betroffenen Bebauungsplan aufzuheben
bzw. zu ändern. Er habe erhebliche Bedenken und verweist auf die Begründung des
B-Planes. Herr Ilsemann fragt, ob die überbaubare Fläche tatsächlich bis zum
Wasser gehe.
Herr Wilke bejaht
dies und führt aus, auf dieser Fläche könne theoretisch gebaut werden. Dies sei
allerdings nicht geplant.
Herr Pehle fragt,
was damit gemeint sei, dass der See fußläufig umrundet werden könne. Der
bereits vorhandene Geh-und Radweg werde durch diese Planung nicht berührt. Herr
Ilsemannerklärt, Sinn und Zweck des B-Planes sei es, direkt am Wasser
entlanggehen zu können (Rundweg am Wasser). Er bittet Herrn Pehle zu erklären,
inwieweit die derzeit geltenden Festsetzungen von den neuen abweichen.
Herr
Dodenhöft merkt an, in dem betroffenen Bereich habe man keinen direkten Rundweg
am Wasser.
Herr
Ilsemannerwidert, der Grund dafür sei, man habe dort keine überbaubare Fläche.
Frau Nölting
fragt, inwieweit die Barrierefreiheit innerhalb des geplanten Bootshauses
gegeben sei.
Herr Wilke
erklärt, alle wichtigen Räume (Duschen, Umkleidekabinen, etc.) würden im
Erdgeschoss angesiedelt werden.
Herr
Giesemann schließt sich den Ausführungen hinsichtlich des Rundweges um den See
von Herrn Ilsemann an. Er fragt bezüglich der Planung nach, ob es die
Möglichkeit gebe, das Gebäude, welches längs gelegen wäre, weiter vom Seeufer
weg zu errichten.
Herr Wilke bejaht
dies. Beim städtischen Bootshaus sei es vorgeschrieben, vom Haus bis zur
Seeuferkante 3 Meter Abstand zu lassen.
Frau
Strotmeier erklärt, die 3. Änderung des Bebauungsplanes NOM Nr. 90 „Northeimer
Seenplatte –Großer See und Strandsee“sei notwendig, um das von Herrn Wilke
vorgestellte Bauvorhaben planungsrechtlich zu ermöglichen. Anhand einer
Präsentation (siehe Anlage zum Protokoll) veranschaulicht sie die Lage des
Änderungsbereiches. Die 1. Änderung des B-Planes Nr. 90 ist seit 1991
rechtsverbindlich. Die derzeitigen Festsetzungen im Plangebiet sehen eine
Grünfläche („Hainartige Pflanzung, Baumgruppen und Sträucher“), einen Fuß-und
Radweg im Norden und eine Wiese (Grasland im Süden) vor, erklärt Frau
Strotmeier.
Herr Ilsemannfragt
nach der Festsetzung im angrenzenden Sondergebiet.
Frau
Strotmeier antwortet, in dem angesprochenen Sondergebiet seien Bootshäuser
zulässig.
Herr
Ilsemann fragt, was dort für eine GFZ zugelassen sei.
Frau
Strotmeier antwortet, es sei keine zugelassen. Lediglich eine GRZ von 0,4 sei
vorgeschrieben. Anhand der Folie 3 der Präsentation stellt sie die
Festsetzungen der 3. Änderung des B-Planes Nr. 90 vor.
Herr
Ilsemannfragt, inwieweit die derzeitigen Festsetzungen im Sondergebiet von den
neuen abweichen.
Frau
Strotmeier antwortet, die Geschossigkeit im Sondergebiet (westlicher Teil) sei
auf eins festgesetzt. Außerdem sehe die Festsetzung eine offene Bauweise und
die GRZ vor. Weitere Festsetzungen seien nicht vorhanden. Weiter erklärt Frau
Strotmeier, das geplante Sondergebiet liege im Überschwemmungsgebiet der Leine.
Aufgrund dessen bestehe dort grundsätzlich ein Bauverbot. Daher müsse eine
wasserrechtliche Genehmigung eingeholt werden. Voraussetzung dafür sei eine
bereits durchgeführte hydraulische Untersuchung. Das Gutachten komme zu dem
Ergebnis, dass keine Beeinträchtigungen vorliegen. Das geplante Bauvorhaben
müsse allerdings dem dort möglichen Hochwasserangepasst werden.
Herr Kahler fragt,
wo sich die geplante Ausgleichsfläche befinden werde.
Frau
Strotmeier antwortet, dies sei noch nicht festgelegt.
Herr
Ilsemann fragt nach den städtebaulichen Gründen, die die erheblichen
Abweichungen (z. B. GRZ von 0,6, 8 Meter Gebäudehöhe, 2 Geschosse) der
Festsetzungen des derzeit gültigen B-Planes in dem geplanten Bereich
rechtfertigen.
Herr
Bredemeier antwortet, die benachbarten Gebäude seien von der Grundfläche
kleiner, als das geplante Bootshaus.
Herr
Ilsemann fragt, warum das betroffene Grundstück höher ausgenutzt werden solle.
Städtebaulich sei eine GRZ von 0,4 gewollt. Eine enge Bebauung pro Grundstück
sei nach dem dort gültigen B-Plan in einem Erholungsgebiet nicht erwünscht. Die
GRZ von 0,6 sei für Gewerbegebiete üblich.
Herr
Bredemeier erklärt, das Ziel sei es, das geplante Vorhaben umzusetzen. Herr
Ilsemannfragt, warum das Vorhaben nicht mit einer GRZ von 0,4 umgesetzt werden
könne, das Gebäude zwei Geschosse haben solle und welche Gründe für die Festsetzung
von Flachdächern sprechen. Die von ihm angesprochenen Punkte würden nicht zu
der dort vorhandenen Bebauung passen.
Herr Bredemeier
erwidert, in dem Gebiet sei eine „großzügige und sehr aufgelockerte Bebauung
insgesamt“ vorhanden. Seiner Meinung nach sei es „unschädlich“, wenn die
Gebäude aufgrund der großen Grundstücksgrößen voneinander abweichen.
Herr
Ilsemannbetont, der angesprochene Bedarf des Drachenboot-Vereines sei
nachvollziehbar. Jedoch spricht er sich dafür aus, die derzeit gültigen Festsetzungen
und die städtebaulichen Ziele (insbesondere im Erholungsgebiet) beizubehalten.
Herr Pehle erklärt,
die GRZ von 0,6 solle festgesetzt, jedoch die Überschreitungsmöglichkeit
ausgeschlossen werden. Der alte B-Plan sei aller Wahrscheinlichkeit nach der
Baunutzungsverordnung(BauNVO)von vor 1991 erstellt worden. Dies bedeute, in der
alten BauNVO galt noch keine Regelung bzgl. der Überschreitungsmöglichkeiten.
Die GRZ von 0,4 habe sich daher auf die Hauptnutzungen in dem Gebiet bezogen.
Jegliche Überschreitungen mit Nebenanlagen, Zufahrten, Stellplätzen, usw. seien
damals bei der GRZ nicht mit zu beurteilen gewesen. Nach der alten BauNVO wäre
in diesem Gebiet mit einer GRZ von 0,4 auch eine Überschreitung bis zu 0,8 mit
Nebenanlagen möglich gewesen. Die alte BauNVO sei für das alte Sondergebiet
auch weiterhin gültig. In Absprache mit dem Vorhabenträger sei die GRZ auf 0,6
festgesetzt worden, da man Entwicklungsmöglichkeiten auf dem Grundstück offen
halten wolle, erläutert Herr Pehle. Nach der derzeitigen Planungssituationsei
seiner Einschätzung nach jedoch eine GRZ von 0,4 ausreichend. Sollte diese GRZ
festgesetzt werden, bliebe jedoch die Frage nach der Einführung der
Überschreitungsmöglichkeit zu klären. Aus städtebaulicher Sicht spreche nichts
dagegen, die GRZ auf 0,4 festzusetzen. Weiter erläutert Herr Pehle, das
geplante zweite Obergeschoss solle als Staffelgeschoss errichtet werden. Dies
bedeute, das zweite Obergeschoss sei aller Wahrscheinlichkeit kein
Vollgeschoss. Bei einer Festsetzung mit lediglich einem Geschoss, sei diese
Variante jedoch ebenso umsetzbar. Außerdem spricht Herr Pehle die örtlichen
Bauvorschriften an. Es sei fraglich, ob das geplante Flachdach in dem Gebiet
eine Störung darstelle. Der Rat müsse dies aus städtebaulicher und gestalterischer
Sicht entscheiden.
Herr
Ilsemann betont, man dürfe die städtebaulichen Ziele nicht außer Acht lassen.
Seinerzeit habe man sich dafür ausgesprochen, in dem betroffenen Gebiet eine
einheitliche Dachlandschaft (geneigte Dächer)und Gebäude mit lediglich einem
Geschoss zu haben. Eine andere Festsetzung müsse seiner Meinung nach
ausreichend begründet werden. Anmerkung der Verwaltung: Es gibt weder im
Ursprungsplan des Bebauungsplanes NOM Nr. 90 noch in der 1. Änderung zum
Bebauungsplan NOM Nr. 90 eine festsetzende örtliche Bauvorschrift zur
Dachgestaltung. Aus der 1. Änderung des Bebauungsplanes NOM Nr. 90 ist unter
der textlichen Festsetzung Nr. 2 geregelt, dass entlang der Uferlinie z. B.
Einzäunungen nicht zulässig sind. Zur Eigentums-und Verkehrssicherung haben
sowohl der Segelverein, wie auch der Restaurantbetreiber teilweise Zäune bis
zur Uferlinie hergestellt. Diese Festsetzung ist im Entwurf der 3. Änderung
nicht mehr enthalten. Es gibt nur im Bereich des Restaurants eine Nutzung der
Uferlinie durch die Öffentlichkeit (Besucher, Kunden).
Herr Kahler gibt
zu bedenken, man müsse sich über die Folgen der heutigen Entscheidung im Klaren
sein. Dazu gehören insbesondere die Auswirkungen auf die Umgebung am Northeimer
Freizeitsee.
Herr
Ilsemann bittet zu prüfen, ob das geplante Vorhaben auch mit den Festsetzungen
des alten B-Planes umgesetzt werden könne.
Herr Harer fragt,
ob eine GRZ von 0,4 festgesetzt werden könne oder dafür zusätzlich die
Überschreitungsmöglichkeit gegeben sein müsse.
Herr Ilsemann
ist derAnsicht, das geplante Vorhaben sei mit einer GRZ von 0,4 umzusetzen. Das
Grundstück sei dafür groß genug. Herr Pehleerklärt, die GRZ von 0,6 sollte
festgesetzt werden, da man das Sondergebiet bzgl. der zulässigen Nutzungen
selbst regeln könne (Zulässigkeit). Alle Nutzungen (Haupt-und Nebennutzungen)
würden damit definiert werden. Im Rahmen der Baugenehmigung sei es allerdings
schwierig zu differenzieren, was Haupt-und Nebennutzungenseien. Bei einer GRZ
von 0,6 würden alle Nutzungen „gleichbehandelt“ werden. Bei einer Festsetzung
von 0,4 müssten die Nebenanlagen genau definiert werden.
Hinsichtlich
dieser Festsetzung spricht sich Herr Pehle für eine Überschreitungsmöglichkeit
für Nebenanlagen aus.
Herr
Bredemeier fragt, ob es überhaupt möglich sei, in diesem Bereich einen Fuß-und
Radweg direkt am Ufer entlanglaufen zu lassen.
Herr
Ilsemann erklärt, in der Begründung des alten B-Planes stehe ausdrücklich, der
Tourismus sei in diesem Bereich des Northeimer Kiessees „städtebaulich nicht
gewünscht“. Dies bedeute, unmittelbar an eine Bade-Zone solle kein Rundweg
angrenzen. Man sollte sich hinsichtlich neuer Bebauung seiner Meinung nach den
örtlichen Begebenheiten (alter B-Plan) anpassen. Weiter erklärt er, die Flächen
für einen möglichen Fuß-und Radweg seien in dem betroffenen Bereich vorhanden
bzw. im B-Plan ausgewiesen.
Herr Pehle erklärt,
der Gewässerrandstreifen sei inzwischen in der Realität an einer anderen Stelle
vorhanden als im B-Plan seinerzeit festgesetzt. Die von Herrn Ilsemann
beschriebene „schützenswerte Zone“ sei in der Wirklichkeit wahrscheinlich nicht
mehr so vorhanden, wie der alte B-Plan dies vorgesehen habe. Er empfiehlt, sich
die Situation vor Ort anzuschauen.
Herr Kahler verkündet, die Ortsbesichtigung werde am 13.02.2018 um 16:00 Uhr am Northeimer Kiessee stattfinden. Im Anschluss finde die Sitzung des Ausschusses für Planen, Bauen und Umwelt im Rathaus, Sitzungssaal 307 um 17:00 Uhr statt…..“
(Ende des Protokoll-Auszugs)
Bliebe nur eine Anmerkung: Hätte man nicht erwarten können, dass die Ausschuss-Mitglieder diesen Ort in Augenschein nehmen, bevor sie über den blauen Dunst schwadronieren…